Home Staging in Wolfsburg: Wirkung und Ablauf

Home Staging bereitet eine Immobilie für den Verkauf oder die Vermietung so auf, dass Interessenten sich darin sehen können: entrümpeln, neutralisieren, Räume in ihrer Funktion zeigen, Licht ordnen, gezielt möblieren. Es verändert nicht die Immobilie, sondern die Wahrnehmung, und es setzt vor der Vermarktung an, nicht danach. Wer nach drei Monaten ohne Anfragen daran denkt, hat den Zeitpunkt verpasst, an dem es am meisten gebracht hätte.

Was ist Home Staging und was nicht?

Es ist keine Renovierung und keine Sanierung. Ein undichtes Dach wird durch Staging nicht dicht, eine schlechte Lage nicht besser, und ein zu hoher Preis nicht angemessen. Es ist auch keine Täuschung: Mängel werden nicht versteckt, sondern der Blick auf das gelenkt, was das Objekt kann. Wer Feuchte hinter einem Schrank verbirgt, betreibt kein Staging, sondern schafft sich ein Problem nach dem Verkauf. Was Staging tatsächlich tut, ist erstaunlich schlicht: Es räumt weg, was persönlich ist, denn niemand kann sich in einer Wohnung sehen, die sichtbar jemand anderem gehört. Es macht Räume lesbar, indem jeder Raum eine erkennbare Funktion bekommt, statt als Abstellfläche zu dienen. Es sorgt für Licht, für saubere Flächen und für Wege, die sich begehen lassen. Und es zeigt Größe, denn ein überstellter Raum wirkt kleiner, als er ist, und ein leerer Raum wirkt ebenfalls kleiner, weil das Auge keinen Maßstab hat. Genau deshalb ist die vollständig leergeräumte Wohnung selten die beste Lösung.

Warum wirkt es gerade bei vergleichbaren Objekten?

Wolfsburg wurde im vergangenen Jahrhundert planmäßig angelegt und ist nicht über Jahrhunderte gewachsen. Wo Reihenhäuser und Zeilenbauten in gemeinsamen Bauphasen entstanden sind, gibt es viele Objekte mit sehr ähnlichem Zuschnitt, ähnlicher Größe und ähnlichem Baualter. Für den Verkauf hat das eine unangenehme Seite: Wenn Ihr Objekt einem anderen weitgehend gleicht, entscheidet der Interessent nach dem, was ihn unterscheidet, und wenn Grundriss und Lage vergleichbar sind, bleibt der Preis oder der Eindruck. Genau hier setzt Staging an. Es ist der einzige Hebel, der schnell und ohne Bauarbeiten wirkt. Ein zweiter Punkt kommt hinzu: Der Arbeitsmarkt zieht Menschen von außerhalb an, und viele Interessenten kennen die Stadt nicht. Wer ortsfremd ist, hat keine Erinnerung, an die er anknüpfen kann, und ist deshalb stärker auf den unmittelbaren Eindruck angewiesen. Bei vergleichbaren Objekten und ortsfremden Interessenten wirkt Präsentation überdurchschnittlich, und das ist der sachliche Grund, warum sich der Aufwand hier eher rechnet als anderswo.

Wie läuft ein Auftrag ab?

Am Anfang steht ein Ortstermin, bei dem der Anbieter das Objekt und die Zielgruppe anschaut. Daraus entsteht ein Konzept: Was bleibt, was geht, was kommt hinzu, welcher Raum bekommt welche Funktion. Dann folgt die Umsetzung, meist in wenigen Tagen: Entrümpeln, Reinigen, kleine Ausbesserungen, Neutralisieren, Möblieren, Licht. Erst danach kommt der Fotograf, und diese Reihenfolge ist nicht verhandelbar, denn die Bilder entstehen aus dem hergerichteten Zustand. Dann läuft die Vermarktung mit Besichtigungen im gestagten Objekt. Am Ende wird zurückgebaut, und die Leihmöbel gehen zurück. Wichtig ist die Frage nach dem bewohnten Objekt. Wenn Sie noch darin leben, ist Staging schwieriger, aber möglich, dann geht es weniger um Möbel und mehr um Reduktion. Klären Sie in diesem Fall vorher, wie Sie in dieser Zeit wohnen sollen, denn eine hergerichtete Wohnung, die täglich benutzt wird, ist täglich wieder herzurichten.

Wann lohnt es sich und wann nicht?

Wer plant, vergleicht, und wer vergleicht, braucht gleiche Grundlagen. Rechnen Sie deshalb nüchtern. Es lohnt sich dort, wo das Objekt gegen viele ähnliche antritt, wo es leer steht, wo es überstellt oder sehr persönlich eingerichtet ist und wo die Zielgruppe wenig Vorstellungskraft mitbringt. Es lohnt sich nicht bei einem Objekt, das ohnehin auf eine Warteliste trifft, bei einem Abrissobjekt und dort, wo die eigentliche Aufgabe eine Reparatur ist. Und es ersetzt niemals einen realistischen Preis: Ein zu teures Objekt bleibt ein zu teures Objekt, nur besser fotografiert. Holen Sie mehrere Angebote ein, lassen Sie sich Arbeiten vorher und nachher zeigen und klären Sie, was Leihmöbel kosten, wie lange sie bleiben und was bei Verlängerung geschieht. Fragen Sie außerdem, ob der Anbieter mit einem Fotografen zusammenarbeitet, denn beides gehört zusammen.

Was Sie mitnehmen sollten

Setzen Sie Staging vor die Bilder und vor die Vermarktung, nicht als Rettung nach Monaten ohne Anfragen. Verstehen Sie es als Präsentation und nicht als Reparatur oder Verschleierung. Und rechnen Sie ehrlich, ob Ihr Objekt in einem Feld ähnlicher Objekte steht, denn genau dort ist der Hebel am größten.